Bir arsa buldunuz. Konumu güzel, fiyatı makul, tapusu da var. Ama tapunun söylediği ile imarın söylediği aynı şey değil.
Tapu ile imar durumu arasındaki fark nedir?
Tapu, arsanın kimin olduğunu söyler. İmar durumu ise o arsaya ne yapabileceğinizi söyler.
Bu yüzden tapusu sizin olan bir arsanın üstüne ev yapamıyor olabilirsiniz. Alım kararını vermeden önce belediyeden imar durumunu istemek bu yüzden önemli. Güzel bir arsa, imarı uygun değilse sadece güzel bir manzaradır.
Bir örnek düşünün. Elinizde güzel bir manzaralı arsa var ve üzerinde iki katlı bir ev yapmak istiyorsunuz. İmar durumu belgesine baktığınızda arsanın tarım alanı olduğunu ya da yapılaşmaya kapalı olduğunu görebilirsiniz.
Bu durumda tapuya sahip olmanız, evi yapabileceğiniz anlamına gelmez. Bunu satın almadan önce öğrenmek, sonradan öğrenmekten çok daha ucuza gelir.
İmar durumunda ilk neye bakılır?
İlk bakılacak şey kullanım türüdür: Bu arsa konut mu, ticaret mi, yoksa tarım alanı mı? Yani o yerde ne yapılmasına izin var?
Düşündüğünüz kullanım, arsanın kullanım türüyle uyuşmuyorsa ilerlemeyin. Örneğin ev yapmak istiyorsanız, arsanın konut kullanımına açık olması gerekir.
İlanda “imarlı” yazması yetmez; belgede ne yazdığına bakın. Bu fark için ayrıca ilanda yazan ile belgede yazan yazısına göz atabilirsiniz.
Emsal ne demek?
Emsal, arsaya toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceğini gösterir. Kat alanlarının toplamının arsa alanına oranı olarak düşünebilirsiniz.
Basit bir örnek: Emsal 1 ise, 1.000 m² arsaya yaklaşık 1.000 m² inşaat alanı yapılabilir. Emsal daha yüksekse daha fazla, daha düşükse daha az inşaat alanı çıkar. Ayrıntıda belediyenin hesaplama yöntemi ve muaf tutulan alanlar da olabilir; bunu belgeden ve belediyeden öğrenin.
Emsal, bir arsanın değerini anlamak için de önemli bir veri. Aynı büyüklükte iki arsadan emsali yüksek olanda daha fazla inşaat alanı yapılabilir. Ama emsalin yüksek olması tek başına iyi bir arsa demek değil; kat sayısı, çekme mesafesi ve kullanım türü de aynı anda uygun olmalı.
Kat sayısı ve çekme mesafeleri neyi belirler?
Kat sayısı, binanın ne kadar yükselebileceğini belirler. Çekme mesafeleri ise binanın yola ve komşu parsellere ne kadar yaklaşabileceğini.
Bu iki bilgi, arsaya yerleştirebileceğiniz binanın şeklini belirler. Emsal yüksek olsa bile kat sayısı ve çekme mesafeleri sınırlıysa, o inşaat alanı arsaya sığmayabilir.
Yani arsanın şekli de önemli. Dar ve uzun bir arsada çekme mesafeleri düşüldüğünde geriye bina için çok az alan kalabilir. Bunu kâğıt üzerinde değil, belgedeki rakamlarla bir mimarın yardımıyla hesaplamak en sağlıklısı.
İmar durumu belgesini nasıl okuyup kontrol etmelisiniz?
Aşağıdaki başlıklara tek tek bakın:
| Başlık | Sormanız gereken |
|---|---|
| Kullanım | Konut, ticaret, tarım? Benim planıma uygun mu? |
| Emsal | Toplam kaç m² inşaat yapılabilir? |
| Kat sayısı | Bina ne kadar yükselebilir? |
| Çekme mesafeleri | Yola ve komşuya ne kadar yaklaşılabilir? |
| Belge tarihi | Belge güncel mi? |
İmar planları zamanla değişebilir. Bu yüzden güncel bir belge isteyin ve cevabı net olmayan bir konuda yazılı bilgi almaya çalışın. Belgeyi okurken zorlandığınız yerde bir mimar ya da şehir plancısından destek alın.
Belediyeye giderken yanınıza arsanın ada ve parsel bilgisini, yani tapudaki kimliğini alın. İmar durumunu bu bilgiyle istersiniz. Aldığınız belgeyi ve tarihini saklayın; ileride bir tartışma olursa dayanağınız o olacaktır.
İmar durumunu öğrendikten sonra tapu tarafına geçin. Tapu kaydındaki kısıtlamalara, satıcının malik olup olmadığına bakın.
Bunun için tapu alırken dikkat edilecekler yazısındaki listeyi kullanabilirsiniz. Daha genel bir çerçeve için ev almadan önce sorulacak 10 soru de işe yarar.
Satın almadan önce kısa bir kontrol listesi. Arsanın ada ve parsel bilgisini not edin. Belediyeden güncel imar durumunu isteyin. Kullanım türünün düşündüğünüz amaca uyduğunu görün.
Emsal, kat sayısı ve çekme mesafelerini bir mimara ya da mühendise okutun. Tapu kaydını ayrıca kontrol edin.
Bu listeyi tamamlamadan kapora ya da ödeme yapmamak, çoğu sorunu baştan önler. İmar konusunda bir karar vermeden önce, yazılı ve tarihli bir belge elinizde olsun.
Kısaca
Tapu mülkiyeti, imar durumu ise kullanımı anlatır. Arsa almadan önce belediyeden imar durumunu isteyin ve kullanım, emsal, kat sayısı ile çekme mesafelerine bakın.
Aklınızda bir arsa varsa Instagram’dan ya da WhatsApp’tan yazın, imar durumunu birlikte okuyalım.